????案例回放 ????4月23日，我區(qū)某小區(qū)的王女士給我打來電話咨詢，說他們小區(qū)有很多廣告，小區(qū)的外墻上有，電梯里也有，特別是電梯里的視頻廣告，24小時(shí)循環(huán)播放，既晃眼睛又傷神經(jīng)，多次給物業(yè)反映，物業(yè)也置之不理。問該怎么處理？廣告的收入該歸誰？ ????律師說法：根據(jù)王女士的說法，電梯里24小時(shí)循環(huán)播放的廣告已經(jīng)嚴(yán)重影響到了王女士的生活，構(gòu)成了侵權(quán)。解決此類糾紛的辦法：停止侵害、排除妨害、恢復(fù)原狀。在不構(gòu)成侵害擾民的情況下征得業(yè)主的同意，繼續(xù)出租廣告位，把屬于業(yè)主的那部分收益全部歸業(yè)主所有。 ????現(xiàn)實(shí)中，物業(yè)公司將物業(yè)的公共部位和設(shè)施租賃給廣告商的過程中，一般會(huì)存在如下過錯(cuò)： ????（1）物業(yè)公司擅自侵犯業(yè)主的知情權(quán)，很多物業(yè)公司沒有與業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)商議并達(dá)成共識(shí)的情況下，就出租公共部位和設(shè)施許可他人做廣告。物業(yè)公司擅自將物業(yè)的公共部位和設(shè)施租賃給廣告商，侵犯了業(yè)主對(duì)公共部位和設(shè)施的使有權(quán)。 ????（2）物業(yè)公司非法占有部分和全部廣告收益，無論是在電梯內(nèi)設(shè)置液晶電視媒體廣告，還是在樓頂上搭建廣告牌，或在一些建筑的外墻墻體上涂刷廣告語，這樣的行為，都是對(duì)樓頂、毗連墻體等公共建筑的使用。 ????而允許他人使用這樣的公共建筑并得到報(bào)酬，實(shí)際上是公共建筑產(chǎn)生的收益。對(duì)于共有物產(chǎn)生的收益，應(yīng)當(dāng)屬于全體共有人所有，或是分配給全體共有人，或是用于為共有人服務(wù)的公益事業(yè)，任何共有人都不能單獨(dú)占有，非共有人更不能占有。 ????物業(yè)公司作為業(yè)主的委托管理人角色，是不能獲得使用費(fèi)收入的，如果物業(yè)公司獲得廣告收入，就侵害了業(yè)主的合法權(quán)益。因此物業(yè)公司應(yīng)該定期向業(yè)主公布，要有一個(gè)明白賬，而且這筆費(fèi)用應(yīng)該主要用于物業(yè)公共部位的管理費(fèi)用支出或者物業(yè)維修資金中。 ????本案例中，物業(yè)公司將小區(qū)物業(yè)的公共部位和設(shè)施租賃給廣告商之時(shí)，一方面要征得大部分業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)的同意；另方一方面要確認(rèn)廣告商是否已獲取工商部門核發(fā)的液晶電視廣告經(jīng)營權(quán)，否則，業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)在交涉無果的情況下，可以提起訴訟，請(qǐng)求物業(yè)公司賠償損失和承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。 ????重慶合縱律師事務(wù)所李華律師電話：15310891288
